什么是不动产，不动产的特征有哪些

律师解析：不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。
不动产不一定是实物形态的，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
不动产的特征有：
权益受限性、难以变现性、保值增值性、价值量大、用途多样性、涉及广泛性。

法律依据：《民法典》第二百零五条
本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。
第二百零七条
国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。